Faire Schlüsselübergabe bei Einzug und Auszug aus Wohnung oder Haus

Die Dokumentation bei Mietobjektübergabe beugt Streitigkeiten vor. Jede Wohnung und jedes Haus haben ihre Geschichten. Bei einer Wohnungsübergabe wird der Begutachter zu einem externen Beobachter dieser Geschichten, die  Emotionen und Personen beinhaltet und zu Ereignissen führen kann, die später in der Immobilie sichtbar werden. Wer bei Übergabe bzw. Übernahme nicht umfassend dokumentiert, macht sich zum potenziellen Träger weiterer Geschichten, die im Gerichtssaal diskutiert werden.

Geschichten prägen Wohnungen und Häuser, sprich Immobilien. Bei einer Wohnungsübergabe wird der Begutachter zu einem externen Beobachter dieser Geschichten. Man weiß nicht, was passiert ist, aber Fakten helfen Teile zu rekonstruieren. Frei von Emotion geht es bei der Übergabe plötzlich wieder um die Sache. Was aus einer Emotion entstanden ist, soll wieder behoben werden. Eine dieser Geschichte möchten wir an dieser Stelle mit Ihnen teilen. Donnerstagnachmittag in einer als WG genutzten Altbauwohnung im Grazer Studentenviertel. Zahlreiche mit Staub bedeckte Spinnenfäden schwebten in beinahe jedem Raum der Altbauwohnung über uns, Sprünge in einer Glastür, absplitternde Holztüren, ein von Fettspritzern übersätes

Immer wieder vergessen: Auch ein Backrohr muss bei Übergabe einwandfrei für Mieter bzw. Vermieter sein.

Backrohr und ein Brandfleck in einem der Schlafzimmer. All das hat bei uns einen „ordentlichen“ Eindruck hinterlassen. Was bedeutet das nun? Der Zustand der Wohnung wurde zu Beginn des Mietverhältnisses nicht dokumentiert und während der Mietzeit gab es einen Verwalterwechsel.

War der Brandfleck schon bei Einzug vorhanden? Ohne Dokumentation ein Streitfall.

War der Brandfleck bereits vor dem Einzug in die Wohnung vorhanden? Wie war der Zustand der Türen? Ohne entsprechende Dokumentation lässt sich dies nicht ohne weiteres bestimmen. Streitigkeiten um Reparaturzahlungen sind vorprogrammiert.

Sinnvoll oder dringend notwendig?

faircheck bietet daher die objektive Dokumentation von Mietobjekten an, um solche Situationen zu verhindern. faircheck hat sich dabei das Ziel gesetzt, eine faire Ausgangssituation für Mieter wie auch Vermieter zu schaffen. Nur eine objektive Dokumentation ermöglicht festzustellen, welche Partei für welche Reparaturen aufkommen muss.

Fakten

Knapp 1.700.000 Hauptwohnsitzwohnungen standen 2017 in einem Mietverhältnis.

800.000 Umzüge fanden im Jahr 2017 statt.

Mehr als 140.000 Gutachten hat faircheck in der Versicherungsbranche bereits abgewickelt.

Ab EUR 79,- ist die Dokumentation der Wohnungsübergabe mit faircheck MietobjektCheck möglich.

Übrigens: Beim MietobjektCheck Kombiprodukt, welches wir speziell für Vermieter entwickelt haben, sparen Sie noch mehr Zeit und Geld.

Quellen:

www.statistik.at
www.statcube.at
www.immobilienscout24.at

Wer trägt die Kosten bei der Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300?

Nachdem die ÖNORM B 1300 kein Gesetz ist, bleibt für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümer oft unklar, in welchem Umfang sie anzuwenden ist. Konkret im Haftungsfall entscheiden die Gerichte über den Umfang, indem die ÖNORM B 1300 greift. Das und wann die Kosten der Prüfung als Kosten der Prüfmaßnahmen von Gemeinschaftsanlagen bzw. als Aufwendungen für die Hausbetreuung an die Mieter weiterverrechnet werden können, erzählt Immobilienrechtsexperte Dr. Philipp Fidler im Interview.

Herr Dr. Fidler, Sie beschäftigen sich seit einiger Zeit mit der ÖNORM B 1300. Wie sehen Sie die Entwicklung der NORM seit 2012?

Die Anfangsphase nach der Veröffentlichung im November 2012 war sicher turbulent. Die ÖNORM B 1300 ist als Instrument gedacht, Liegenschaftseigentümern und deren Verwaltern Leitlinien zur Vermeidung von Haftungsrisiken an die Hand zu geben. Da die ÖNORM B 1300 aber kein Gesetz im engeren Sinn ist, stellten sich viele Hausverwaltungen sofort die Frage: Muss ich mich wirklich daran halten? Was passiert, wenn ich es nicht tue? Und natürlich: Wer trägt die Kosten? Muss ich die Kosten als Hausverwaltung aus meiner Verwalterpauschale decken? Manche Unklarheiten waren in der ÖNORM B 1300 selbst angelegt, was auch zu medialen Unmutsäußerungen geführt hat. Der strittigste Punkt war wohl die Frage, ob sogar Altbauten nun auf den aktuellen Stand der Technik nachgerüstet werden müssen, damit es sicherheitstechnisch einem Neubau zumindest nahekommt. Die Konsequenz war, dass das Austrian Standards International die ÖNORM überarbeitet hat. Die aktualisierte Fassung ist im Februar 2016 veröffentlicht worden und stellt klar, dass Eigentümer nicht zur permanenten Modernisierung und Erneuerung entsprechend dem aktuellen Stand der Technik verpflichtet sind. Im Detail ist aber weiter vieles unklar.

In welchen Bereichen sehen Sie Verbesserungsbedarf? (Rechtlich, inhaltlich, etc.)

Dr. Philipp Fidler ist als Jurist unter anderem auf den Bereich Immobilien- und Wohnrecht spezialisiert. Er schreibt als ständiger Mitarbeiter der wohnrechtlichen Blätter immer wieder zu gängigen Schwerpunktthemen und ist seit 2016 Universitätsassistent („post doc“) am Institut für Unternehmensrecht.

Ich bin zwar kein Fachmann für technische Gebäudesicherheit, auch für mich als Laien ist aber erkennbar, dass die ÖNORM B 1300 viel zur Erhöhung von Sicherheitsstandards beiträgt. Als Jurist sehe ich das Problem allerdings darin, dass die ÖNORM leisten will, was sie nicht kann – eben verbindliche Verhaltensstandards vorschreiben. Rechtlich sind es weiterhin die Gerichte, die in einem Haftungsfall im Nachhinein feststellen, ob jemand eine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat und für den Schaden einstehen muss. Das führt notwendig zu Verwirrung, weil niemand sicher vorhersehen kann, wie und in welchem Umfang die Gerichte im Ernstfall auf die ÖNORM B 1300 zurückgreifen.

Die Kosten können als Kontroll- und Überwachungstätigkeiten zu „Aufwendungen für die Hausbetreuung“ zählen, was die Aufnahme in die BK-Abrechnung ermöglicht.

Wenn die ÖNORM dann zusätzlich auch die Rechtslage nicht korrekt abbildet, und das kann bei solch schwierigen haftungsrechtlichen Themen leicht passieren, wird es meines Erachtens problematisch.

Sie beschreiben in „Wohnrechtliche Blätter“ Möglichkeiten, die Kosten für die Objektsicherungsprüfungen an Mieter weiter zu verrechnen. Überblicksmäßig, welche Möglichkeiten sehen Sie und welche grundsätzlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die entscheidende Frage ist, ob der Vermieter die ÖNORM B 1300-Prüfungen, mit denen er zB ein fachlich geeignetes Unternehmen beauftragt, in die Betriebskosten-Abrechnung aufnehmen darf. Der Vermieter darf Betriebskosten nach dem MRG nur in abschließend aufgezählten Fällen an die Mieter weiterverrechnen. Ich sehe dafür im Grunde zwei Möglichkeiten: Erstens könnten Kosten von Prüfmaßnahmen verrechnet werden, die bei „Gemeinschaftsanlagen“ im wohnrechtlichen Sinn durchgeführt werden; zweitens könnten Kontroll- und Überwachungstätigkeiten zu „Aufwendungen für die Hausbetreuung“ zählen, was ebenfalls die Aufnahme in die BK-Abrechnung ermöglichen würde. Ich möchte aber darauf hinweisen, dass ich nicht mit Sicherheit sagen kann, ob die Gerichte diesen Ansatz teilen; Rechtsprechung gibt es dazu bisher nicht.

Eine Rechtssprechung zur Weiterverrechnung der Kosten gibt es bisher nicht, dennoch gibt es zwei Möglichkeiten.

Der Umfang der verrechenbaren Arbeiten wäre übrigens auch eingeschränkt: Geht es um Erhaltungsarbeiten, und darunter fällt jede noch so kleine oder regelmäßig wiederkehrende Reparatur, muss die Kosten in jedem Fall der Vermieter tragen. Verrechenbar sind also grundsätzlich nur Kontroll- und Wartungsarbeiten.

Sie haben in den wohnrechtlichen Blättern („wobl“) Folgendes geschrieben:

„Kann der Vermieter nachweisen, dass die Prüfmaßnahmen der ÖNORM B 1300 nur mithilfe eines externen Unternehmens erfüllt werden können, steht das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung der Aufnahme in die BK-Abrechnung nicht entgegen.“ (Heft 5, Mai 2018, 31. Jahrgang)

Wie sollten die Hausverwaltung bzw. Eigentümer dabei vorgehen?

Generell rate ich zu einer genauen Dokumentation der erbrachten Leistungen. Das hilft dem Vermieter, damit er die Leistungen des Unternehmens und folglich die Kostenpositionen in der BK-Abrechnung genau aufschlüsseln kann. Vor „Sammelposten“ (zB „diverse Gemeinschaftsanlagen“) würde ich abraten. Beim obigen Zitat geht es um folgendes Problem: Der OGH hat aus dem Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung abgeleitet, dass die Kosten eines externen Unternehmens nicht überwälzbar sind, wenn die laufende Kontrolle ohnehin von Hausbesorgern durchgeführt werden könnte. Der Vermieter muss daher nachweisen, warum die ÖNORM B 1300-Prüfung gerade von einem Fachunternehmen durchgeführt werden muss.

Welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?

Generelle Kriterien gibt es dafür nicht. Der Nachweis dürfte dem Vermieter aber gerade bei der ÖNORM B 1300 nicht schwer fallen, wenn ich daran denke, wieviel technischer Sachverstand für eine ordnungsgemäße Durchführung aller Prüfmaßnahmen in der Regel notwendig ist. Ich denke nicht, dass man das von einem Hausbesorger stets erwarten muss.

Welche weiteren Möglichkeiten, die Kosten der Überprüfungen weiter zu verrechnen, sehen Sie am ehesten rechtlich unterstützt?

Wenn die Kosten an die Liegenschaftsbewohner weiterverrechnet werden sollen, sind die Möglichkeiten begrenzt, unabhängig davon, ob die Liegenschaft in den Anwendungsbereich des MRG oder WGG fällt. Das ist Teil des österreichischen Mieterschutzsystems.

Ich empfehle jedem Eigentümer ein ausreichendes Maß an Verkehrssicherung auf der Liegenschaft zu gewährleisten.

Empfehlen Sie Hausverwaltungen und Eigentümern die Objektsicherheitsprüfungen durchzuführen und wieso bzw. wieso nicht?

Ich empfehle, dass jeder Eigentümer (oder jede Eigentümergemeinschaft) ein ausreichendes Maß an Verkehrssicherung auf der Liegenschaft gewährleistet. Das sollte jedermanns Anliegen sein, um den notwendigen Beitrag zur Sicherheit der Gesellschaft zu leisten, und wenn man nach einem weniger altruistischen Motiv sucht, dann einfach um mögliche Haftungsrisiken abzuwehren. Ob das nur gelingt, wenn man die ÖNORM B 1300 auf Punkt und Beistrich befolgt, kann ich nicht mit Sicherheit sagen.

Vielen Dank für Ihre Zeit!

 

GEWINNEN Sie bis Ende Juni einen kostenlosen MietobjektCheck von faircheck!

Streitigkeiten vermeiden und eine komfortable Schlüsselübergabe ohne Bauchschmerzen sichern. Das schafft die neue Dienstleistung MietobjektCheck von faircheck. Interessierte haben bis Ende Juni die Chance, beim Gewinnspiel mitzumachen und einen MietobjektCheck zu gewinnen.

Als Profi aus dem Bereich der Schadenbegutachtung für Versicherungen in ganz Österreich wird die neutrale Gutachterqualität durch standardisierte Prozesse und mit Hilfe von modernstem Equipment nun auch auf die Mietobjektübergabe mit Dokumentation ausgedehnt. Die Presse hat intensiv über die neue faircheck Dienstleistung berichtet. Erfahren Sie mehr zu den Pressemeldungen oder fragen Sie persönlich bei uns nach.

HIER GEHT ES ZUM GEWINNSPIEL!

Eine objektive Dokumentation stellt die Grundlage für eine faire Kautionsrückzahlung dar. Dabei begleitet faircheck die Wohnungsübergabe und erstellt ein Übergabeprotokoll, welches von Mieter und Vermieter bzw. der Hausverwaltung unterschrieben wird. Das Protokoll wird für beide Seiten neutral angefertigt und bildet die Basis für eine faire Vermietung vom Einzug bis zum Auszug.

Alle, die beim Gewinnspiel mitmachen, erfahren nach der Verlosung Anfang Juli, ob sie glücklicher Gewinner oder Gewinnerin geworden sind. 

 

 

Welchen Wert hat die Immobilie – die faircheck snipcard

 

 

Die snipcard schafft Kontakt durch freiwilliges Pflücken einer Bonus-, Event- oder Tippkarte. In Graz kann im Oktober und November an über 130 Standorten die faircheck snipcard gepflückt werden. Unser Thema ist Immobilienbewertung. Neutral und zum Fixpreis kann der angebotenen Immobilienpreis von unabhängigen Immobiliensachverständigen bei faircheck ermittelt werden.

faircheck snipcard ImmoService

Laut der Studie von RE/MAX Immobilien zum 1. Halbjahr 2018 legen die Preise am Wohnungsmarkt weiterhin zu, allerdings nicht so stark wie in den Vorjahren.  Der Quadratmeterpreis ist im Fünf-Jahresvergleich deutlich gestiegen – im Schnitt um ungefähr 30 Prozent.

Das Interesse an schneller, verlässlicher und qualitativ hochwertiger Immobilienbewertung für Haus, Wohnung oder Grundstück ist groß. Seit kurzer Zeit bietet faircheck mit der Quick-Bewertung eine Schnelleinschätzung zum Immobilienwert an.

Also auf zum Pflücken! Im Oktober haben wir einige snipcard-Standorte besucht.

 

 

 

faircheck Immobilienbewertung, Fotocredit: Fotolia

Gute Gründe eine Immobilienbewertung bei faircheck zu ersteigern

Am Osterwochenende startet die 27. Online-Auktion der Kleinen Zeitung. faircheck ist mit den Leistungen Immobilienbewertung und Versicherungssummenschätzung von faircheck Immoservice dabei.

Interessant sind die von faircheck angebotenen pauschalierten Immobilienbewertungen sowohl für Immobilienkäufer als auch -verkäufer. Um einen besonderen Mehrwert zu bieten, werden professionelle Datenservices von namhaften Big-Data-Service-Providern genutzt. So können unter anderem Grundbuchsinformationen abgefragt und umfassende Standortdaten erhoben werden, die einen unmittelbaren Einfluss auf den Wert der Immobilie haben.

Eine Immobilienbewertung, die sich sehen lassen kann

Seit letztem Jahr werden die Leistungen der Immobilienbewertung bequem über den Webshop von faircheck Immoservice bestellt. Im Anschluss meldet sich der Sachverständige und vereinbart telefonische einen Termin zur Begutachtung der Immobilie vor Ort. faircheck-Immobiliengutachter haben jahrelange Erfahrung in der Begutachtung von Gebäuden, die in ausgewählten Fällen auch per Videobegutachtung abgewickelt werden kann. faircheck reguliert bereits seit 2005 für Versicherer in Österreich, der Schweiz und Südtirol Sach- und Haftpflichtschäden. 2018 zählt faircheck zu den Exzellenten Unternehmen Österreichs und hat außerdem die internationale Auszeichnung „EFQM Recognised for Excellence 5*“ erhalten.

Für ein gutes Bauchgefühl bei Kauf oder Verkauf

Von der Erfahrung und dem Wissen, das sich faircheck über die Jahre in der Schadenregulierung angeeignet hat, können bei der objektiven Bewertung von Immobilien nicht nur Hausverwaltungen, sondern auch Privatkunden profitieren. Immobiliengutachter von faircheck haben dieses Jahr bereits die Gelegenheit genutzt und die Zertifizierung zum Gebäudesicherheits- und Sichtprüfer nach ÖNORM B1300 und B1301 an der Bauakademie auf sich genommen. Intensive Aus- und Weiterbildungen helfen den Sachverständigen am Ball zu bleiben und die Bewertungen objektiv und so neutral wie möglich abzuwickeln. Immobilienbesitzer gehen mit faircheck österreichweit auf Nummer sicher und können viele Kosten sparen u.a. Provisionen an Maklern.

Bei Fragen rund um unsere Leistungen kontaktieren Sie uns gerne per E-Mail service@faircheck.at oder rufen Sie uns gleich an unter Tel.: +43 316 890 685 0.

Immobilienbewertung von faircheck ersteigern

Links zu den Produkten bei der Online-Auktion der Kleinen Zeitung:

Immobilienbewertung bis zu einem Liegenschaftswert von € 750.000.

Immobilienbewertung bis zu einem Liegenschaftswert von € 1 Mio.

Versicherungssummenschätzung bei Versicherungssumme bis € 700.000.

Ermittlung des Verkehrswert – so wird es gemacht

Wie wird der Verkehrswert nun ermittelt?

Es gibt unterschiedliche Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses oder einer Wohnung. Der Verkehrswert setzt sich immer aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Laut Gesetz muss das gewählte Wertermittlungsverfahren der Liegenschaftsbewertung dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen und darüber hinaus ist die Wahl des Verfahrens zu begründen (§ 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz). Für Immobilien, die zur privaten Nutzung bestimmt sind, wird die Bewertung mittels Sachwert- und Vergleichswertverfahren durchgeführt. Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieser wird vom ortsüblichen Kaufpreis für das Grundstück abgeleitet. Für den Gebäudewert wird das Sachwertverfahren herangezogen. Ausgangspunkt sind die Neubaukosten.

Die Neubaukosten ermitteln

Zur Ermittlung der Neubaukosten wird die nachfolgende Frage beantwortet: Was müsste heute aufgewendet werden, um in derselben Bauweise, Größe und Ausstattung sowie Lage die Immobilie zu errichten? Da sich der Stand der Technik schnell ändert und durch das Bewohnen eine wirtschaftliche Abnutzung gegeben ist, müssen selbstverständlich Abzüge erfolgen. Die technischen und wirtschaftlichen Wertminderungen werden im vorgegebenen Verfahren von den Neubaukosten abgezogen und der Bodenwert addiert, um den Wert zum Stichtag (=Verkehrswert) zu ermitteln. All das beurteilt der Immobiliensachverständige. Eine Begutachtung vor Ort ist ein Muss.

Weitere Details zum Verkehrswert erfahren Sie hier. 

Zum Webshop für Immobilienbewertung von faircheck Immoservice