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Wie sieht das Ergebnis einer ÖNORM B 1300 Sichtprüfung aus?

Wir haben es uns zum Ziel gesetzt, das Thema ÖNORM B 1300 für Hausverwaltungen sowie Immobilienbesitzer ein wenig klarer zu gestalten. Im nachfolgenden möchten wir Ihnen kurz skizzieren, wie das Ergebnis bzw. der Bericht zu einer ÖNORM B 1300 Überprüfung eigentlich aussieht. Wir geben Ihnen also einige Einblicke in unsere digitalen ÖNORM B 1300 Berichte und somit in das Ergebnis einer Objektsicherheitsprüfung nach der ÖNORM B 1300.

Der ÖNORM B 1300 Bericht beginnt mit einer allgemeinen Einleitung zur ÖNORM B 1300, die sich nach der Norm in die vier Teilbereiche technische Objektsicherheit, Gefahrenvermeidung und Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchschutz und Schutz vor Außengefahren unterteilt. Details dazu finden Sie in unserem Informationsblatt zur ÖNORM B 1300 Begutachtung.

1. Die Ergebnisse im Überblick

Sie finden bereits am Anfang unseres Berichts eine Zusammenfassung aller Ergebnisse. Dabei wird angeführt, wieviele Mängel vorhanden sind und wie diese bewertet wurden.

 

Nach den allgemeinen Informationen zu ÖNORM B 1300 folgt die Checkliste, die an die jeweilige Immobilie angepasst wird.


2. Wie Mängel kategorisiert werden

Auf den darauffolgenden Seiten des Berichtes wird der Leser durch die vier Bereiche der ÖNORM geführt und alle Mängel werden im Detail beschrieben. Die farbliche Bewertung gibt eine schnelle Übersicht über die Dringlichkeit der Mängel und hilft bei der Planung der Mängelbeseitigung. Bei einem Mangel in der Bewertungskategorie „Gefahr im Verzug“ muss an Ort und Stelle gehandelt werden. Der Mangel muss entweder sofort beseitigt, entschärft oder soweit abgesichert werden, dass keine Gefahr mehr ausgeht.

 

Vieles muss nicht sofort behoben werden. Die Bewertungseinstufung zu den Mängel erfolgt mittels Ampelsystem. Die Mängel werden in kurzfristige, mittel- und langfristige Mängel unterteilt.

Kurzfristige Mängel sollten schnellstmöglich behoben werden, die ÖNORM B 1300 gibt in diesem Zusammenhang keine Fristen vor. Der Zeitpunkt der Erledigung wird vom Sachverständigen selbst festgelegt.

3. Alle Bilder und Infos im Detail

Abschließend umfasst der ÖNORM B 1300 Bericht von faircheck die bildlich gut erkennbare und mit Text hinterlegte Dokumentation aller Mängel im Detail.

Am Ende des Berichts wird die Fotodokumentation in anschaulicher Größe und die Beschreibung der Mängel im Detail abgebildet.

 

Sie haben Fragen oder möchten unverbindlich ein Angebot für die von Ihnen verwalteten Objekte einholen? Schreiben Sie uns gerne oder rufen Sie uns an. 

Wer trägt die Kosten bei der Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300?

Nachdem die ÖNORM B 1300 kein Gesetz ist, bleibt für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümer oft unklar, in welchem Umfang sie anzuwenden ist. Konkret im Haftungsfall entscheiden die Gerichte über den Umfang, indem die ÖNORM B 1300 greift. Das und wann die Kosten der Prüfung als Kosten der Prüfmaßnahmen von Gemeinschaftsanlagen bzw. als Aufwendungen für die Hausbetreuung an die Mieter weiterverrechnet werden können, erzählt Immobilienrechtsexperte Dr. Philipp Fidler im Interview.

Herr Dr. Fidler, Sie beschäftigen sich seit einiger Zeit mit der ÖNORM B 1300. Wie sehen Sie die Entwicklung der NORM seit 2012?

Die Anfangsphase nach der Veröffentlichung im November 2012 war sicher turbulent. Die ÖNORM B 1300 ist als Instrument gedacht, Liegenschaftseigentümern und deren Verwaltern Leitlinien zur Vermeidung von Haftungsrisiken an die Hand zu geben. Da die ÖNORM B 1300 aber kein Gesetz im engeren Sinn ist, stellten sich viele Hausverwaltungen sofort die Frage: Muss ich mich wirklich daran halten? Was passiert, wenn ich es nicht tue? Und natürlich: Wer trägt die Kosten? Muss ich die Kosten als Hausverwaltung aus meiner Verwalterpauschale decken? Manche Unklarheiten waren in der ÖNORM B 1300 selbst angelegt, was auch zu medialen Unmutsäußerungen geführt hat. Der strittigste Punkt war wohl die Frage, ob sogar Altbauten nun auf den aktuellen Stand der Technik nachgerüstet werden müssen, damit es sicherheitstechnisch einem Neubau zumindest nahekommt. Die Konsequenz war, dass das Austrian Standards International die ÖNORM überarbeitet hat. Die aktualisierte Fassung ist im Februar 2016 veröffentlicht worden und stellt klar, dass Eigentümer nicht zur permanenten Modernisierung und Erneuerung entsprechend dem aktuellen Stand der Technik verpflichtet sind. Im Detail ist aber weiter vieles unklar.

In welchen Bereichen sehen Sie Verbesserungsbedarf? (Rechtlich, inhaltlich, etc.)

Dr. Philipp Fidler ist als Jurist unter anderem auf den Bereich Immobilien- und Wohnrecht spezialisiert. Er schreibt als ständiger Mitarbeiter der wohnrechtlichen Blätter immer wieder zu gängigen Schwerpunktthemen und ist seit 2016 Universitätsassistent („post doc“) am Institut für Unternehmensrecht.

Ich bin zwar kein Fachmann für technische Gebäudesicherheit, auch für mich als Laien ist aber erkennbar, dass die ÖNORM B 1300 viel zur Erhöhung von Sicherheitsstandards beiträgt. Als Jurist sehe ich das Problem allerdings darin, dass die ÖNORM leisten will, was sie nicht kann – eben verbindliche Verhaltensstandards vorschreiben. Rechtlich sind es weiterhin die Gerichte, die in einem Haftungsfall im Nachhinein feststellen, ob jemand eine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat und für den Schaden einstehen muss. Das führt notwendig zu Verwirrung, weil niemand sicher vorhersehen kann, wie und in welchem Umfang die Gerichte im Ernstfall auf die ÖNORM B 1300 zurückgreifen.

Die Kosten können als Kontroll- und Überwachungstätigkeiten zu „Aufwendungen für die Hausbetreuung“ zählen, was die Aufnahme in die BK-Abrechnung ermöglicht.

Wenn die ÖNORM dann zusätzlich auch die Rechtslage nicht korrekt abbildet, und das kann bei solch schwierigen haftungsrechtlichen Themen leicht passieren, wird es meines Erachtens problematisch.

Sie beschreiben in „Wohnrechtliche Blätter“ Möglichkeiten, die Kosten für die Objektsicherungsprüfungen an Mieter weiter zu verrechnen. Überblicksmäßig, welche Möglichkeiten sehen Sie und welche grundsätzlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die entscheidende Frage ist, ob der Vermieter die ÖNORM B 1300-Prüfungen, mit denen er zB ein fachlich geeignetes Unternehmen beauftragt, in die Betriebskosten-Abrechnung aufnehmen darf. Der Vermieter darf Betriebskosten nach dem MRG nur in abschließend aufgezählten Fällen an die Mieter weiterverrechnen. Ich sehe dafür im Grunde zwei Möglichkeiten: Erstens könnten Kosten von Prüfmaßnahmen verrechnet werden, die bei „Gemeinschaftsanlagen“ im wohnrechtlichen Sinn durchgeführt werden; zweitens könnten Kontroll- und Überwachungstätigkeiten zu „Aufwendungen für die Hausbetreuung“ zählen, was ebenfalls die Aufnahme in die BK-Abrechnung ermöglichen würde. Ich möchte aber darauf hinweisen, dass ich nicht mit Sicherheit sagen kann, ob die Gerichte diesen Ansatz teilen; Rechtsprechung gibt es dazu bisher nicht.

Eine Rechtssprechung zur Weiterverrechnung der Kosten gibt es bisher nicht, dennoch gibt es zwei Möglichkeiten.

Der Umfang der verrechenbaren Arbeiten wäre übrigens auch eingeschränkt: Geht es um Erhaltungsarbeiten, und darunter fällt jede noch so kleine oder regelmäßig wiederkehrende Reparatur, muss die Kosten in jedem Fall der Vermieter tragen. Verrechenbar sind also grundsätzlich nur Kontroll- und Wartungsarbeiten.

Sie haben in den wohnrechtlichen Blättern („wobl“) Folgendes geschrieben:

„Kann der Vermieter nachweisen, dass die Prüfmaßnahmen der ÖNORM B 1300 nur mithilfe eines externen Unternehmens erfüllt werden können, steht das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung der Aufnahme in die BK-Abrechnung nicht entgegen.“ (Heft 5, Mai 2018, 31. Jahrgang)

Wie sollten die Hausverwaltung bzw. Eigentümer dabei vorgehen?

Generell rate ich zu einer genauen Dokumentation der erbrachten Leistungen. Das hilft dem Vermieter, damit er die Leistungen des Unternehmens und folglich die Kostenpositionen in der BK-Abrechnung genau aufschlüsseln kann. Vor „Sammelposten“ (zB „diverse Gemeinschaftsanlagen“) würde ich abraten. Beim obigen Zitat geht es um folgendes Problem: Der OGH hat aus dem Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung abgeleitet, dass die Kosten eines externen Unternehmens nicht überwälzbar sind, wenn die laufende Kontrolle ohnehin von Hausbesorgern durchgeführt werden könnte. Der Vermieter muss daher nachweisen, warum die ÖNORM B 1300-Prüfung gerade von einem Fachunternehmen durchgeführt werden muss.

Welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?

Generelle Kriterien gibt es dafür nicht. Der Nachweis dürfte dem Vermieter aber gerade bei der ÖNORM B 1300 nicht schwer fallen, wenn ich daran denke, wieviel technischer Sachverstand für eine ordnungsgemäße Durchführung aller Prüfmaßnahmen in der Regel notwendig ist. Ich denke nicht, dass man das von einem Hausbesorger stets erwarten muss.

Welche weiteren Möglichkeiten, die Kosten der Überprüfungen weiter zu verrechnen, sehen Sie am ehesten rechtlich unterstützt?

Wenn die Kosten an die Liegenschaftsbewohner weiterverrechnet werden sollen, sind die Möglichkeiten begrenzt, unabhängig davon, ob die Liegenschaft in den Anwendungsbereich des MRG oder WGG fällt. Das ist Teil des österreichischen Mieterschutzsystems.

Ich empfehle jedem Eigentümer ein ausreichendes Maß an Verkehrssicherung auf der Liegenschaft zu gewährleisten.

Empfehlen Sie Hausverwaltungen und Eigentümern die Objektsicherheitsprüfungen durchzuführen und wieso bzw. wieso nicht?

Ich empfehle, dass jeder Eigentümer (oder jede Eigentümergemeinschaft) ein ausreichendes Maß an Verkehrssicherung auf der Liegenschaft gewährleistet. Das sollte jedermanns Anliegen sein, um den notwendigen Beitrag zur Sicherheit der Gesellschaft zu leisten, und wenn man nach einem weniger altruistischen Motiv sucht, dann einfach um mögliche Haftungsrisiken abzuwehren. Ob das nur gelingt, wenn man die ÖNORM B 1300 auf Punkt und Beistrich befolgt, kann ich nicht mit Sicherheit sagen.

Vielen Dank für Ihre Zeit!

Erhalten Sie ein unverbindliches Angebot zur Begutachtung nach ÖNORM B 1300.