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ÖNORM B 1300: Der „Stolperfallen“ sind sich Gebäudeeigentümer nicht immer bewusst

Sachverständige und Schadenregulierer Ing. Thomas Leitner im Interview über den Ablauf einer Begutachtung nach ÖNORM B 1300, Gefahr in Verzug und dem notwendigen Know-how, um eine solche Begehung durchführen zu können.

Wie sieht der Ablauf der ÖNORM B 1300 Begutachtung bei dir grundsätzlich aus bzw. wie bereitest du dich vor? 

Thomas Leitner: Im Vorfeld ist es wichtig vorhandene Protokolle sowie Wartungspläne und vor allem Gebäudepläne zu sichten, um sich einen gewissen Eindruck vom Gebäude machen zu können.

Der Akt, der meinerseits zur Begutachtung mitgenommen wird, besteht aus den Plänen und Protokollen sowie der ÖNORM-Checkliste und weiteren vorhandenen Unterlagen. Fotokamera und diverse Messgeräte dürfen vor Ort nicht fehlen. In einigen Fällen ziehe ich heute noch den Papierakt dem iPad vor. So oder so ist es das Gebot der Stunde, alles so kompakt wie möglich zu halten, um jederzeit Notizen, Skizzen, Kommentare, etc. machen zu können.

Vor Ort wird also das Gebäude, sofern aufgrund der örtlichen Gegebenheiten möglich, umkreist, um einen ersten Gesamteindruck zu erhalten. Danach wird das Gebäude systematisch von oben bis unten (Dach, Treppenhaus, Keller, Garagen, etc.) abgegangen. Es werden Fotos von allen relevanten Details angefertigt, sowie Abmessungen, Abstände, Höhen, etc. nachgemessen. Dieser Ablauf ist grundsätzlich bei allen zu prüfenden Objekten gleich, um somit systematisch alle Bereiche zu erfassen.

Bleibt es bei einem einzigen Abgehen aller Gebäudeelemente?

Thomas Leitner: Die Erfahrung zeigt, dass das Gebäude letztendlich mehrfach durchschritten wird, da im Zuge der Prüfung der Checkliste immer wieder Details auftreten, die noch zu ergänzen bzw. zu prüfen sind. Auch bei komplexeren Gebäuden sind mehrfache Wege nicht vermeidbar – stört jedoch nicht, sondern hält mich als Begutachter fit.

Welche Herausforderungen hält die ÖNORM B 1300 Begutachtung für den Sachverständigen bereit?

Thomas Leitner: Die B 1300 ist eine interessante Erweiterung meiner Tätigkeiten als Sachverständiger. Selbstverständlich sind Parallelen zu Schadensbesichtigungen vorhanden, tatsächlich fordert die Sichtprüfung von Gebäuden in Hinsicht auf Gebäudesicherheit andere, weitere Blickrichtungen.

Ing. Thomas Leitner ist Schadenregulierer und Immobiliensachverständiger und führt ÖNORM B 1300 Begutachtungen durch.

Wieso ist es deiner Meinung nach sinnvoll, einen ÖNORM B 1300 Begutachtung durchzuführen? Welche Mängel treten häufig auf bzw. an welche Mängel denkt man als Gebäudeeigentümer vielleicht gar nicht?

Thomas Leitner: Die B1300 stellt eine nüchterne Sachverhaltsdarstellung eines Gebäudes dar. Geprüft werden vor allem sicherheitsrelevante Gegebenheiten – auf Basis, der in der Norm aufgelisteten vier Hauptthemen: Technische Objektsicherheit / Gefahrenvermeidung und Brandschutz / Gesundheit und Umweltschutz / Einbruchschutz und Schutz vor Außengefahren. Als Prüfer werden diese Punkte unter die Lupe genommen, und diverse Einrichtungen in Hinsicht auf bestehende Normen, Vorschriften, etc. geprüft.

Als Gebäudeeigentümer ist man sich solcher Gefahren oft nicht bewusst, sondern setzt bei den Gebäuden andere Prioritäten. So empfinden Gebäudeeigentümer allgemein diverse Dekogegenstände, Skulpturen, Blumentöpfe, etc. in Treppenhäusern als optisch ansprechend. Vor der Wohnungstür abgestellte Schuhe oder Schuhregale sowie „kurzzeitig“ abgestellte Mülltüten, etc. als praktisch. Tatsächlich stellen diese Dinge im Schadensfalle ein erhebliches Sicherheitsrisiko dar, sei es als zusätzliche Brandlast oder einfach als Stolperfalle. Und dessen ist sich nicht immer jeder bewusst. Zusätzlich findet hier ein Allmählichkeitsprozess statt – es fängt klein an und wird stetig mehr.

Hast du bei deinen Begutachtungen einen Mangel in Erinnerung, wo Gefahr in Verzug war?

Thomas Leitner: Gefahr in Verzug bzw. schwere Mängel stellen oft nachträgliche Ein- und Ausbauten, Änderungen bzw. Ergänzungen von technischen Einrichtungen, etc. dar. Diese werden oft von beispielsweise Mietern durchgeführt, ohne dass hier eine böse Absicht vorliegt. Tatsächlich stellen solche Basteleien jedoch eine erhebliche Gefahr dar, deren sich die Mieter nicht bewusst sind und über welche auch Gebäudeeigentümer oder Hausverwaltungen oft nicht Bescheid wissen.

Ein heikles Thema bei der Aufdeckung?

Thomas Leitner: Man macht sich mit der Aufdeckung einiger Unzulänglichkeiten sicher nicht immer Freunde, jedoch sollte die B 1300 als seriöse Prüfung und neutrale Sachverhaltsdarstellung gesehen werden und nicht um eine Gefälligkeit. Dessen sollte man sich immer bewusst sein.

Welche besonderen Kenntnisse sind erforderlich, um eine ÖNORM B 1300 Begutachtung durchzuführen bzw. warum reicht der „Hausverstand“ bei einer Begutachtung nicht aus?

Thomas Leitner: Hausverstand ist o. k., jedoch geht es hier um Prüfungen auf Basis vorgegebener Normen und Vorschriften, deren man sich ohne entsprechende Ausbildung nicht bewusst sein kann. Meine bisherige Tätigkeit als Sachverständiger hilft hier sicher weiter, da man Gebäude aus einem anderen Blickwinkel betrachtet. Darüber verfüge ich über eine fundierte Ausbildung zum Gebäudesichtprüfer mit Abschlussprüfung und samt wiederkehrender Zertifizierungen, etc. Eine gehörige Portion Hausverstand ist jedoch dennoch nicht störend, sondern hilfreich.

 

Details zum Berichtsaufbau können Sie ebenso am Blog nachlesen wie den Artikel „Wer trägt die Kosten einer ÖNORM B 1300 Begutachtung“.

Wie sieht das Ergebnis einer ÖNORM B 1300 Sichtprüfung aus?

Wir haben es uns zum Ziel gesetzt, das Thema ÖNORM B 1300 für Hausverwaltungen sowie Immobilienbesitzer ein wenig klarer zu gestalten. Im nachfolgenden möchten wir Ihnen kurz skizzieren, wie das Ergebnis bzw. der Bericht zu einer ÖNORM B 1300 Überprüfung eigentlich aussieht. Wir geben Ihnen also einige Einblicke in unsere digitalen ÖNORM B 1300 Berichte und somit in das Ergebnis einer Objektsicherheitsprüfung nach der ÖNORM B 1300.

Der ÖNORM B 1300 Bericht beginnt mit einer allgemeinen Einleitung zur ÖNORM B 1300, die sich nach der Norm in die vier Teilbereiche technische Objektsicherheit, Gefahrenvermeidung und Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchschutz und Schutz vor Außengefahren unterteilt. Details dazu finden Sie in unserem Informationsblatt zur ÖNORM B 1300 Begutachtung.

1. Die Ergebnisse im Überblick

Sie finden bereits am Anfang unseres Berichts eine Zusammenfassung aller Ergebnisse. Dabei wird angeführt, wieviele Mängel vorhanden sind und wie diese bewertet wurden.

 

Nach den allgemeinen Informationen zu ÖNORM B 1300 folgt die Checkliste, die an die jeweilige Immobilie angepasst wird.


2. Wie Mängel kategorisiert werden

Auf den darauffolgenden Seiten des Berichtes wird der Leser durch die vier Bereiche der ÖNORM geführt und alle Mängel werden im Detail beschrieben. Die farbliche Bewertung gibt eine schnelle Übersicht über die Dringlichkeit der Mängel und hilft bei der Planung der Mängelbeseitigung. Bei einem Mangel in der Bewertungskategorie „Gefahr im Verzug“ muss an Ort und Stelle gehandelt werden. Der Mangel muss entweder sofort beseitigt, entschärft oder soweit abgesichert werden, dass keine Gefahr mehr ausgeht.

 

Vieles muss nicht sofort behoben werden. Die Bewertungseinstufung zu den Mängel erfolgt mittels Ampelsystem. Die Mängel werden in kurzfristige, mittel- und langfristige Mängel unterteilt.

Kurzfristige Mängel sollten schnellstmöglich behoben werden, die ÖNORM B 1300 gibt in diesem Zusammenhang keine Fristen vor. Der Zeitpunkt der Erledigung wird vom Sachverständigen selbst festgelegt.

3. Alle Bilder und Infos im Detail

Abschließend umfasst der ÖNORM B 1300 Bericht von faircheck die bildlich gut erkennbare und mit Text hinterlegte Dokumentation aller Mängel im Detail.

Am Ende des Berichts wird die Fotodokumentation in anschaulicher Größe und die Beschreibung der Mängel im Detail abgebildet.

 

Sie haben Fragen oder möchten unverbindlich ein Angebot für die von Ihnen verwalteten Objekte einholen? Schreiben Sie uns gerne oder rufen Sie uns an. 

Wer trägt die Kosten bei der Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300?

Nachdem die ÖNORM B 1300 kein Gesetz ist, bleibt für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümer oft unklar, in welchem Umfang sie anzuwenden ist. Konkret im Haftungsfall entscheiden die Gerichte über den Umfang, indem die ÖNORM B 1300 greift. Das und wann die Kosten der Prüfung als Kosten der Prüfmaßnahmen von Gemeinschaftsanlagen bzw. als Aufwendungen für die Hausbetreuung an die Mieter weiterverrechnet werden können, erzählt Immobilienrechtsexperte Dr. Philipp Fidler im Interview.

Herr Dr. Fidler, Sie beschäftigen sich seit einiger Zeit mit der ÖNORM B 1300. Wie sehen Sie die Entwicklung der NORM seit 2012?

Die Anfangsphase nach der Veröffentlichung im November 2012 war sicher turbulent. Die ÖNORM B 1300 ist als Instrument gedacht, Liegenschaftseigentümern und deren Verwaltern Leitlinien zur Vermeidung von Haftungsrisiken an die Hand zu geben. Da die ÖNORM B 1300 aber kein Gesetz im engeren Sinn ist, stellten sich viele Hausverwaltungen sofort die Frage: Muss ich mich wirklich daran halten? Was passiert, wenn ich es nicht tue? Und natürlich: Wer trägt die Kosten? Muss ich die Kosten als Hausverwaltung aus meiner Verwalterpauschale decken? Manche Unklarheiten waren in der ÖNORM B 1300 selbst angelegt, was auch zu medialen Unmutsäußerungen geführt hat. Der strittigste Punkt war wohl die Frage, ob sogar Altbauten nun auf den aktuellen Stand der Technik nachgerüstet werden müssen, damit es sicherheitstechnisch einem Neubau zumindest nahekommt. Die Konsequenz war, dass das Austrian Standards International die ÖNORM überarbeitet hat. Die aktualisierte Fassung ist im Februar 2016 veröffentlicht worden und stellt klar, dass Eigentümer nicht zur permanenten Modernisierung und Erneuerung entsprechend dem aktuellen Stand der Technik verpflichtet sind. Im Detail ist aber weiter vieles unklar.

In welchen Bereichen sehen Sie Verbesserungsbedarf? (Rechtlich, inhaltlich, etc.)

Dr. Philipp Fidler ist als Jurist unter anderem auf den Bereich Immobilien- und Wohnrecht spezialisiert. Er schreibt als ständiger Mitarbeiter der wohnrechtlichen Blätter immer wieder zu gängigen Schwerpunktthemen und ist seit 2016 Universitätsassistent („post doc“) am Institut für Unternehmensrecht.

Ich bin zwar kein Fachmann für technische Gebäudesicherheit, auch für mich als Laien ist aber erkennbar, dass die ÖNORM B 1300 viel zur Erhöhung von Sicherheitsstandards beiträgt. Als Jurist sehe ich das Problem allerdings darin, dass die ÖNORM leisten will, was sie nicht kann – eben verbindliche Verhaltensstandards vorschreiben. Rechtlich sind es weiterhin die Gerichte, die in einem Haftungsfall im Nachhinein feststellen, ob jemand eine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat und für den Schaden einstehen muss. Das führt notwendig zu Verwirrung, weil niemand sicher vorhersehen kann, wie und in welchem Umfang die Gerichte im Ernstfall auf die ÖNORM B 1300 zurückgreifen.

Die Kosten können als Kontroll- und Überwachungstätigkeiten zu „Aufwendungen für die Hausbetreuung“ zählen, was die Aufnahme in die BK-Abrechnung ermöglicht.

Wenn die ÖNORM dann zusätzlich auch die Rechtslage nicht korrekt abbildet, und das kann bei solch schwierigen haftungsrechtlichen Themen leicht passieren, wird es meines Erachtens problematisch.

Sie beschreiben in „Wohnrechtliche Blätter“ Möglichkeiten, die Kosten für die Objektsicherungsprüfungen an Mieter weiter zu verrechnen. Überblicksmäßig, welche Möglichkeiten sehen Sie und welche grundsätzlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die entscheidende Frage ist, ob der Vermieter die ÖNORM B 1300-Prüfungen, mit denen er zB ein fachlich geeignetes Unternehmen beauftragt, in die Betriebskosten-Abrechnung aufnehmen darf. Der Vermieter darf Betriebskosten nach dem MRG nur in abschließend aufgezählten Fällen an die Mieter weiterverrechnen. Ich sehe dafür im Grunde zwei Möglichkeiten: Erstens könnten Kosten von Prüfmaßnahmen verrechnet werden, die bei „Gemeinschaftsanlagen“ im wohnrechtlichen Sinn durchgeführt werden; zweitens könnten Kontroll- und Überwachungstätigkeiten zu „Aufwendungen für die Hausbetreuung“ zählen, was ebenfalls die Aufnahme in die BK-Abrechnung ermöglichen würde. Ich möchte aber darauf hinweisen, dass ich nicht mit Sicherheit sagen kann, ob die Gerichte diesen Ansatz teilen; Rechtsprechung gibt es dazu bisher nicht.

Eine Rechtssprechung zur Weiterverrechnung der Kosten gibt es bisher nicht, dennoch gibt es zwei Möglichkeiten.

Der Umfang der verrechenbaren Arbeiten wäre übrigens auch eingeschränkt: Geht es um Erhaltungsarbeiten, und darunter fällt jede noch so kleine oder regelmäßig wiederkehrende Reparatur, muss die Kosten in jedem Fall der Vermieter tragen. Verrechenbar sind also grundsätzlich nur Kontroll- und Wartungsarbeiten.

Sie haben in den wohnrechtlichen Blättern („wobl“) Folgendes geschrieben:

„Kann der Vermieter nachweisen, dass die Prüfmaßnahmen der ÖNORM B 1300 nur mithilfe eines externen Unternehmens erfüllt werden können, steht das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung der Aufnahme in die BK-Abrechnung nicht entgegen.“ (Heft 5, Mai 2018, 31. Jahrgang)

Wie sollten die Hausverwaltung bzw. Eigentümer dabei vorgehen?

Generell rate ich zu einer genauen Dokumentation der erbrachten Leistungen. Das hilft dem Vermieter, damit er die Leistungen des Unternehmens und folglich die Kostenpositionen in der BK-Abrechnung genau aufschlüsseln kann. Vor „Sammelposten“ (zB „diverse Gemeinschaftsanlagen“) würde ich abraten. Beim obigen Zitat geht es um folgendes Problem: Der OGH hat aus dem Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung abgeleitet, dass die Kosten eines externen Unternehmens nicht überwälzbar sind, wenn die laufende Kontrolle ohnehin von Hausbesorgern durchgeführt werden könnte. Der Vermieter muss daher nachweisen, warum die ÖNORM B 1300-Prüfung gerade von einem Fachunternehmen durchgeführt werden muss.

Welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?

Generelle Kriterien gibt es dafür nicht. Der Nachweis dürfte dem Vermieter aber gerade bei der ÖNORM B 1300 nicht schwer fallen, wenn ich daran denke, wieviel technischer Sachverstand für eine ordnungsgemäße Durchführung aller Prüfmaßnahmen in der Regel notwendig ist. Ich denke nicht, dass man das von einem Hausbesorger stets erwarten muss.

Welche weiteren Möglichkeiten, die Kosten der Überprüfungen weiter zu verrechnen, sehen Sie am ehesten rechtlich unterstützt?

Wenn die Kosten an die Liegenschaftsbewohner weiterverrechnet werden sollen, sind die Möglichkeiten begrenzt, unabhängig davon, ob die Liegenschaft in den Anwendungsbereich des MRG oder WGG fällt. Das ist Teil des österreichischen Mieterschutzsystems.

Ich empfehle jedem Eigentümer ein ausreichendes Maß an Verkehrssicherung auf der Liegenschaft zu gewährleisten.

Empfehlen Sie Hausverwaltungen und Eigentümern die Objektsicherheitsprüfungen durchzuführen und wieso bzw. wieso nicht?

Ich empfehle, dass jeder Eigentümer (oder jede Eigentümergemeinschaft) ein ausreichendes Maß an Verkehrssicherung auf der Liegenschaft gewährleistet. Das sollte jedermanns Anliegen sein, um den notwendigen Beitrag zur Sicherheit der Gesellschaft zu leisten, und wenn man nach einem weniger altruistischen Motiv sucht, dann einfach um mögliche Haftungsrisiken abzuwehren. Ob das nur gelingt, wenn man die ÖNORM B 1300 auf Punkt und Beistrich befolgt, kann ich nicht mit Sicherheit sagen.

Vielen Dank für Ihre Zeit!

Erhalten Sie ein unverbindliches Angebot zur Begutachtung nach ÖNORM B 1300.