ÖNORM B 1300: Der „Stolperfallen“ sind sich Gebäudeeigentümer nicht immer bewusst

Der EU-zertifizierte Sachverständige und Schadenregulierer Ing. Thomas Leitner im Interview über den Ablauf einer Begutachtung nach ÖNORM B 1300, Gefahr in Verzug und dem notwendigen Know-how, um eine solche Begehung durchführen zu können.

Wie sieht der Ablauf der ÖNORM B 1300 Begutachtung bei dir grundsätzlich aus bzw. wie bereitest du dich vor? 

Thomas Leitner: Im Vorfeld ist es wichtig vorhandene Protokolle sowie Wartungspläne und vor allem Gebäudepläne zu sichten, um sich einen gewissen Eindruck vom Gebäude machen zu können.

Der Akt, der meinerseits zur Begutachtung mitgenommen wird, besteht aus den Plänen und Protokollen sowie der ÖNORM-Checkliste und weiteren vorhandenen Unterlagen. Fotokamera und diverse Messgeräte dürfen vor Ort nicht fehlen. In einigen Fällen ziehe ich heute noch den Papierakt dem iPad vor. So oder so ist es das Gebot der Stunde, alles so kompakt wie möglich zu halten, um jederzeit Notizen, Skizzen, Kommentare, etc. machen zu können.

Vor Ort wird also das Gebäude, sofern aufgrund der örtlichen Gegebenheiten möglich, umkreist, um einen ersten Gesamteindruck zu erhalten. Danach wird das Gebäude systematisch von oben bis unten (Dach, Treppenhaus, Keller, Garagen, etc.) abgegangen. Es werden Fotos von allen relevanten Details angefertigt, sowie Abmessungen, Abstände, Höhen, etc. nachgemessen. Dieser Ablauf ist grundsätzlich bei allen zu prüfenden Objekten gleich, um somit systematisch alle Bereiche zu erfassen.

Bleibt es bei einem einzigen Abgehen aller Gebäudeelemente?

Thomas Leitner: Die Erfahrung zeigt, dass das Gebäude letztendlich mehrfach durchschritten wird, da im Zuge der Prüfung der Checkliste immer wieder Details auftreten, die noch zu ergänzen bzw. zu prüfen sind. Auch bei komplexeren Gebäuden sind mehrfache Wege nicht vermeidbar – stört jedoch nicht, sondern hält mich als Begutachter fit.

Mehrfache Wege sind bei komplexen Gebäuden nicht vermeidbar – das hält mich als Begutachter fit!

Welche Herausforderungen hält die ÖNORM B 1300 Begutachtung für den Sachverständigen bereit?

Thomas Leitner: Die B 1300 ist eine interessante Erweiterung meiner Tätigkeiten als Sachverständiger. Selbstverständlich sind Parallelen zu Schadensbesichtigungen vorhanden, tatsächlich fordert die Sichtprüfung von Gebäuden in Hinsicht auf Gebäudesicherheit andere, weitere Blickrichtungen.

Ing. Thomas Leitner ist Schadenregulierer und Gebäudesichtprüfer nach ÖNORM B 1300.

Wieso ist es deiner Meinung nach sinnvoll, einen ÖNORM B 1300 Begutachtung durchzuführen? Welche Mängel treten häufig auf bzw. an welche Mängel denkt man als Gebäudeeigentümer vielleicht gar nicht?

Thomas Leitner: Die B 1300 stellt eine nüchterne Sachverhaltsdarstellung eines Gebäudes dar. Geprüft werden vor allem sicherheitsrelevante Gegebenheiten – auf Basis, der in der Norm aufgelisteten vier Hauptthemen: Technische Objektsicherheit / Gefahrenvermeidung und Brandschutz / Gesundheit und Umweltschutz / Einbruchschutz und Schutz vor Außengefahren. Als Prüfer werden diese Punkte unter die Lupe genommen, und diverse Einrichtungen in Hinsicht auf bestehende Normen, Vorschriften, etc. geprüft.

Das kurzzeitige Abstellen von Mülltüten oder Ähnliches vor Wohnungstüren ist zwar praktisch, stellt aber im Schadenfall ein erhebliches Sicherheitsrisiko dar.

Als Gebäudeeigentümer ist man sich solcher Gefahren oft nicht bewusst, sondern setzt bei den Gebäuden andere Prioritäten. So empfinden Gebäudeeigentümer allgemein diverse Dekogegenstände, Skulpturen, Blumentöpfe, etc. in Treppenhäusern als optisch ansprechend. Vor der Wohnungstür abgestellte Schuhe oder Schuhregale sowie „kurzzeitig“ abgestellte Mülltüten, etc. als praktisch. Tatsächlich stellen diese Dinge im Schadensfalle ein erhebliches Sicherheitsrisiko dar, sei es als zusätzliche Brandlast oder einfach als Stolperfalle. Und dessen ist sich nicht immer jeder bewusst. Zusätzlich findet hier ein Allmählichkeitsprozess statt – es fängt klein an und wird stetig mehr.

Hast du bei deinen Begutachtungen einen Mangel in Erinnerung, wo Gefahr in Verzug war?

Thomas Leitner: Gefahr in Verzug bzw. schwere Mängel stellen oft nachträgliche Ein- und Ausbauten, Änderungen bzw. Ergänzungen von technischen Einrichtungen, etc. dar. Diese werden oft von beispielsweise Mietern durchgeführt, ohne dass hier eine böse Absicht vorliegt. Tatsächlich stellen solche Basteleien jedoch eine erhebliche Gefahr dar, deren sich die Mieter nicht bewusst sind und über welche auch Gebäudeeigentümer oder Hausverwaltungen oft nicht Bescheid wissen.

Gefahr in Verzug bzw. schwere Mängel stellen oft nachträgliche Ein- und Ausbauten dar.

Ein heikles Thema bei der Aufdeckung?

Thomas Leitner: Man macht sich mit der Aufdeckung einiger Unzulänglichkeiten sicher nicht immer Freunde, jedoch sollte die B 1300 als seriöse Prüfung und neutrale Sachverhaltsdarstellung gesehen werden und nicht um eine Gefälligkeit. Dessen sollte man sich immer bewusst sein.

B 1300 ist eine seriöse Prüfung und neutrale Sachverhaltsdarstellung.

Welche besonderen Kenntnisse sind erforderlich, um eine ÖNORM B 1300 Begutachtung durchzuführen bzw. warum reicht der „Hausverstand“ bei einer Begutachtung nicht aus?

Thomas Leitner: Hausverstand ist o. k., jedoch geht es hier um Prüfungen auf Basis vorgegebener Normen und Vorschriften, deren man sich ohne entsprechende Ausbildung nicht bewusst sein kann. Meine bisherige Tätigkeit als Sachverständiger hilft hier sicher weiter, da man Gebäude aus einem anderen Blickwinkel betrachtet. Darüber verfüge ich über eine fundierte Ausbildung zum Gebäudesichtprüfer mit Abschlussprüfung und samt wiederkehrender Zertifizierungen, etc. Eine gehörige Portion Hausverstand ist jedoch dennoch nicht störend, sondern hilfreich.

 

Details zum Berichtsaufbau können Sie ebenso am Blog nachlesen wie den Artikel „Wer trägt die Kosten einer ÖNORM B 1300 Begutachtung“.