Ermittlung des Verkehrswert – so wird es gemacht

Wie wird der Verkehrswert nun ermittelt?

Es gibt unterschiedliche Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes. Der Verkehrswert setzt sich immer aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Laut Gesetz muss das gewählte Wertermittlungsverfahren dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen und darüber hinaus ist die Wahl des Verfahrens zu begründen (§ 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz). Für Immobilien, die zur privaten Nutzung bestimmt sind, wird die Bewertung mittels Sachwert- und Vergleichswertverfahren durchgeführt. Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieser wird vom ortsüblichen Kaufpreis für das Grundstück abgeleitet. Für den Gebäudewert wird das Sachwertverfahren herangezogen. Ausgangspunkt sind die Neubaukosten.

Die Neubaukosten ermitteln

Zur Ermittlung der Neubaukosten wird die nachfolgende Frage beantwortet: Was müsste heute aufgewendet werden, um in derselben Bauweise, Größe und Ausstattung sowie Lage eine Immobilie zu errichten? Da sich der Stand der Technik schnell ändert und durch das Bewohnen eine wirtschaftliche Abnutzung gegeben ist, müssen selbstverständlich Abzüge erfolgen. Die technischen und wirtschaftlichen Wertminderungen werden im vorgegebenen Verfahren von den Neubaukosten abgezogen und der Bodenwert addiert, um den Wert zum Stichtag (=Verkehrswert) zu ermitteln. All das beurteilt der Immobiliensachverständige. Eine Begutachtung vor Ort ist ein Muss.
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